Наверняка, после совета «Храните средства в банке» (что уже даже не забавно), вторым по популярности будет рекомендация вкладывать средства в недвижимость. Если человек, решивший вложить средства в недвижимость, трезво глядит на вещи, то ему разумеется, что сказки продавцов о расчудесном увеличении цены в светлом будущем — грубо сляпанная уловка. Со всеми этими «увеличениями», дай бог поспеть за инфляцией. Основное же, что завлекает опытнейших инвесторов, это каждомесячный доход с аренды и маленькой срок окупаемости инвестиции. С этой точки зрения, коммерческая недвижимость в разы эффективнее жилой (подробнее о выборе недвижимости для инвестирования можно прочитать в статье «Как инвестировать в недвижимость и получить наибольший доход»), а одной из разновидностей инвестирования в нежилые помещения является покупка коммерческой недвижимости в новостройке.
В вебе много написано об этом методе инвестирования. Но большая часть инфы исходит от застройщиков и связанных с ними агентств недвижимости. Главный аргумент: «дешево, доступно, означает выгодно». Но когда дело касается собственных, трудом заработанных средств, появляется желание тщательно разобраться в вопросе, вдруг все не так «выгодно», как рекламируют?
Давайте разглядим главные аспекты, связанные с покупкой коммерческой недвижимости в новостройке.
Большая часть представленных на продажу помещений не заслуживает внимания
В большинстве случаев, новостройки — это целые районы, которые растут на месте бывших пустырей либо ведомственных территорий. Это удаленные от центра участки, не имеющие ничего общего с торговой либо деловой частями городка. Нормы проектирования обязывают закладывать в проекты жилых домов помещения публичного предназначения для компаний бытового обслуживания. Вот конкретно эти помещения, расположенные в «спальном районе» и предлагаются застройщиками в качестве «выгодных инвестиций». Стоят подобные помещения вправду не недешево. Но будущие арендаторы сумеют обслуживать только обитателей ближайших домов. Для подавляющего большинства бизнесов это очень маленькое количество покупателей (клиентов) и как следствие, арендная плата за подобные помещения мала до слез.
Но как обычно, бывают исключения. Один из огромнейших застройщиков Москвы и близкого Подмосковья строит циклопическое количество жилых домов, предлагая нежилые помещения на первых этажах. Некие из этих помещений вправду увлекательны. В один прекрасный момент, обнаружив хорошие варианты я был неприятно удивлен тем, что конкретно эти помещения застройщик не реализует. Наилучшие объекты компания оставляет за собой, и в предстоящем без помощи других сдает в аренду. Ну а реализует, сами осознаете что…
Рентабельность очень находится в зависимости от срока сдачи дома в эксплуатацию
Представим, для вас удалось отыскать коммерческое помещение, расположенное в успешном месте. На что сейчас следует направить внимание? Сначала на планируемую рентабельность вашей инвестиции. Упрощенно, для расчета рентабельности, годичный доход необходимо поделить на общую цена недвижимости.

К примеру, в строящемся жилом комплексе стоимость квадратного метра нежилого помещения составляет 70 тыс. рублей. Стоимость аренды торговых площадей в наиблежайшей окружении составляет 1,5 тыс. рублей за квадратный метр за месяц. При условии, что на ремонт помещения придется издержать примерно 10 тыс. рублей на каждый квадратный метр, общая цена помещения получится: 70 000 + 10 000 = Восемьдесят 000 рублей за квадратный метр.
Возможный доход с каждого квадратного метра такового помещения будет Одна тыща 500 х Двенадцать = Восемнадцать 000 рублей в год. Предполагаемая рентабельность валютных вложений составит: Восемнадцать 000 / Восемьдесят 000 х 100% = 22,5% в год. Хорошо. На 1-ый взор. Если представить, что доход вы начнете получать в том же году, в каком инвестировали средства. В действительности момента сдачи дома в эксплуатацию придется ожидать от 1-го до пары лет. И только после чего можно будет отремонтировать помещение и сдать его в аренду.
К слову, я не знаю ни одной новостройки, которая была бы сдана в эксплуатацию точно в срок. Всегда есть задержки. При всем этом с каждым годом ожидания рентабельность вашей инвестиции будет падать на несколько процентов. В таблице показана зависимость рентабельности помещения от срока сдачи его в эксплуатацию. Для наглядности подсчитана среднегодовая доходность за пятилетний период.

Из таблицы отлично видно, что каждый год ожидания сдачи дома в эксплуатацию, вы не получаете 22,5% в год, а недополучаете их. Как пишут в рекламе: «Самые прибыльные инвестиции на шаге котлована». Еще раз задумайтесь, готовы ли вы зарыть в этот котлован свои средства на длинный период. Если нет, отыскиваете испытанного застройщика либо дожидайтесь последней степени готовности дома.
Проведите тщательное исследование
Постоянным спутником инвестиций в недвижимость являются сильные эмоции, в особенности, когда помещение для вас нравится. Это одно из самых опасных состояний, которым с наслаждением пользуются бывалые торговцы и риэлторы, склоняя к нерентабельной покупке. К огорчению, на сто процентов исключить чувственные помехи не получится, но можно испытать сдвинуть фокус внимания с чувств на анализ. Проведите тщательное исследование избранной недвижимости. Не пытайтесь идти по пути меньшего сопротивления, не позволяйте менеджеру из кабинета продаж либо риэлтору уверить вас в корректности выбора. Проведите собственные полевые исследования: отправьтесь на место и кропотливо все изучите.
Для начала, удостоверьтесь, что дом не находится в богом позабытом месте. Для этого без помощи других посчитайте имеющийся пешеходный трафик мимо дверей понравившегося для вас помещения. Если дом находится в стадии строительства, то считать придется пешеходный трафик проходящий мимо огораживания стройплощадки. Не стоит заострять внимания на интенсивность авто потока. Если строящийся дом не примыкает к большенному торговому центру, найдется не много автолюбителей желающих свернуть с дороги ради посещения маленького магазина. А потому что арендаторы не глуповатые люди, они не будут платить отличные средства за аренду помещения, находящемся на слабеньком пешеходном потоке.
Если после подсчета пешеходного трафика у вас вышла цифра более Двести человек в час (для больших городов), последующим шагом необходимо узнать удаленность помещения от пешеходного потока. Для этого, за ранее исследовав план благоустройства местности, на уровне мыслей наложите его на то, что видите на месте строительства. В эталоне, расстояние от полосы трафика до входа в помещение должно быть менее 5, максимум 10 метров. Все, что далее, резко теряет привлекательность для будущих арендаторов, и доходность для грядущего собственника.
Последующий принципиальный параметр нежилого помещения, это высота цоколя либо число ступеней крыльца. В эталоне, должно быть от одной до 3-х ступеней. Любая новенькая ступень непредотвратимо уменьшает количество желающих зайти в помещение, и если у вас 10 ступеней, большая часть пешеходов пройдет мимо. Для цены аренды недвижимости, высочайшее крыльцо повлечет уже понятные для вас нехорошие последствия.

Дальше, планировка помещения. Без всяких компромиссов оно обязано иметь форму 1-го прямоугольного зала (допустимо, с опорными колоннами). Любые подсобные помещения (кроме санузла) уменьшат будущую сумму аренды недвижимости. В особенности грешат многокомнатностью помещения в панельных домах. Не слушайте резонов менеджера из кабинета продаж о необходимости наличия вспомогательных помещений под склад, комнату приема еды и прочую ерунду. Откуда ему знать? Он работает всего только менеджером по продажам, а не инвестором. Его цель получить крошечные премиальные за счет ваших больших денежных утрат от покупки плохого помещения. Подчеркну снова: помещение не должно быть разбито на отдельные комнаты.
Если проведя тщательное исследование вы нашли, что выбранное вами помещение удовлетворяет всем перечисленным требованиям, может быть оно находится в крошечном меньшинстве хороших объектов недвижимости.
Поглядите свежайшим взором
Время от времени в новостройках предлагаются необыкновенные помещения, красота которых тяжело рассмотреть с первого взора. Но конкретно они оказываются неплохими инвестициями. Чуть раньше, в известном мне районе, точечной застройкой, в окружении «сталинских» пятиэтажек, построили восемнадцатиэтажный дом. Два первых и один последний этажи этого строения были нежилыми помещениями. С некой натяжкой можно было сказать, что дом находится в центре городка. Но в силу собственного расположения (во дворах), казалось, что нежилые помещения совсем бесперспективны. Разве что для размещения магазинчиков «шаговой доступности» и каких-нибудь кабинетов с нескончаемыми поисками арендаторов. И вправду, после сдачи дома, все так и было. Но только для первых этажей. Последний этаж был весь сдан в аренду под кабинеты в кратчайшие сроки. Стоимость реализации помещений последнего этажа была еще ниже цены первого, но за счет 1-го очень массивного достоинства, обладатель сумел держать стоимость аренды на неплохом уровне «центровых» помещений, обеспечивая достойную рентабельность. А удалось это благдаря тому, что из окон офисных помещений этого восемнадцатиэтажного строения раскрывается классный панорамный вид на историческую часть городка. Конечно, просто нашлось несколько организаций, с наслаждением арендовавших такие кабинеты. Я бы сам арендовал такое помещение.Подобные помещения могут являться примером добротных инвестиций, не укладывающихся в рамки принятых эталонов. Может быть и вы, благодаря свежайшему взору, можете рассмотреть неплохой потенциал в недвижимости, мимо которой пройдут большая часть других инвесторов.
Выводы
В статье удалось коснуться только неких деталей покупки нежилых помещений в новостройке. Подводя итоги, можно выделить ряд главных моментов:Для удачных инвестиций в недвижимость принципиально принять теорему: большая часть предложений на рынке недвижимости не заслуживают внимания. Более принципиально осознание зависимости рентабельности инвестиции от срока сдачи дома в эксплуатацию. И только без помощи других проведенное тщательное исследование дозволит избежать бессчетных ловушек продавцов. А свежайший творческий взор поможет узреть способности, незамеченные другими инвесторами.