Вы наверное замечали, что доброкачественная вещь разительно отличается от ширпотреба. Взять, например, авто. Вроде бы ни старались производители ВАЗа либо Рено, их внешний облик и салон страшенны по сопоставлению с Лексус либо Mercedes. Чуток присмотревшись, вы просто отличите неплохой автомобиль от отвратительного, даже не разбираясь в технических деталях и свойствах.

Это справедливо и для коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл. Хоть какой адекватномыслящий человек без затруднений отличит неплохой объект от отвратительного. Но дело в том, что нехороших объектов еще больше. И конкретно на их большая часть людей, работающих на рынке недвижимости, обязаны зарабатывать свои средства. Как реализовать нехороший объект под видом неплохого? До боли просто. Введя покупателя в заблуждение. Конкретно тут возникают аналитические исследования, графики, индексы и остальные затеи, которые заслоняют собой обыкновенные и тривиальные вещи. Эта статья поможет будущим обладателям торговой недвижимости сориентироваться в новейшей сфере и узреть, что их здравый смысл во много раз ценнее и практичнее знатного представления профессионалов.

Итак, сначала принципиально осознать: хоть какое коммерческое помещение обладает только 2-мя базисными чертами. Это положение объекта и его рентабельность.

То, что недвижимость должна находиться в центре городка и как можно поближе к метро, понятно всем. Неясно только, почему в этих местах настолько не мало пустующих помещений? Что бы разобраться, встаньте на место покупателя и ответьте — в каком случае вы зайдете в уличный магазин (при условии, что для вас пригодилось что-то из его ассортимента)? Наверное вы помыслили о примечательном и комфортном входе. И это правильно. Так как большая часть людей лицезреют только те магазины, которые находится прямо перед ними по пути следования. Очень изредка человек решает свернуть со собственного маршрута ради даже чуток удаленно размещенного магазина. Вероятнее всего он понадеется повстречать таковой же, но далее по дороге. Вот поэтому пустуют магазины, казалось бы в добротных местах. Они размещены в стороне от потока покупателей и тем неудобны. Понимая это, арендаторы избегают схожую недвижимость. А обладатель, заместо каждомесячного дохода, получает мигрень.

Симпатичное положение это не "20 метров от метро", а мощнейший пешеходный поток в течение всего денька мимо дверей коммерческого помещения. Если гласить о определенных цифрах, то для Москвы, это приблизительно от 500 человек в час.

2-ой базисной чертой коммерческой недвижимости является ее рентабельность либо способность возвратить обладателю вложенные средства. Измеряется она в процентах, как отношение каждогоднего дохода к покупной стоимости объекта. Здесь есть подкол, которым пользуются ушлые риелторы. Дело в том, что недвижимость может приносить два типа дохода. 1-ый, состоит из каждомесячных арендных платежей. 2-ой, из роста продажной цены помещения. Чтоб замаскировать низкую рентабельность от сдачи в аренду (фактический доход), риелтор презентует общую рентабельность недвижимости, прибавив процент каждогоднего роста цены объекта (предполагаемый доход). Этот незамудреный трюк проще узреть на примере.

Представим, стоимость помещения составляет 10 млн руб. Годичный доход с аренды составляет Один млн руб, либо 10% в год (1 млн / 10 млн х 100%).

Рентабельность в размере 10% — самая рядовая, и таких помещений на рынке — тыщи. Что бы сделать предложение более симпатичным, необходимо прибавить к рентабельности от сдачи в аренду величину среднегодового удорожания объектов недвижимости. Конкретно тут понадобятся хитрые графики основанные на мутных исследовательских работах. Представим, согласно некоему графику, среднегодовой рост составил еще 10%. Итого, объект недвижимости приносит 20% в год (10% + 10%) и способен окупиться всего за 5 лет. Это вдвое резвее, чем до этого. Сейчас помещение смотрится еще привлекательней.

Но как вы осознаете, удорожание недвижимости существует лишь на бумаге. Так как если она и впрямь подорожает, то сразу с ней возрастут цены и на потребительские продукты. Если на данный момент, за стоимость помещения вы сможете приобрести три Мерседеса, то спустя 5 лет и продав помещение вдвое дороже, вы по прежнему можете приобрести все теже три Мерседеса. Правда в том, что практически вы сможете распоряжаться только средствами приобретенными за аренду. Потому расчет рентабельности (денежной привлекательности помещения) необходимо проводить конкретно на базе арендного дохода.

Как уже было сказано, положение и рентабельность — это базисные свойства коммерческой недвижимости. В реальности, при выборе объекта, приходится уделять свое внимание на большее количество характеристик. Но они все имеют смысл только при наличии неплохого пешеходного трафика и применимой рентабельности.

Пара слов о применимой рентабельности — она для каждого своя. Кого то устроит 10% в год, а кому то и 30% будет не достаточно. При этом для роста рентабельности одних амбиций недостаточно. Важен практический опыт, нужные связи и возможность повсевременно находиться "в теме". Одна из способностей приобретения помещения с неплохой рентабельностью, покупка его в период низкого спроса на недвижимость. И конкретно на данный момент, пока большая часть людей продолжают веровать в кризис, продолжается этот период.