Многие люди уже скептически глядят на возможность инвестирования в жилую недвижимость. Очень малая доходность от сдачи в аренду и непонятные перспективы роста цены квартиры из-за масштабного жилого строительства.

Меж тем, инвестирование в коммерческую недвижимость может стать не только лишь другим инвентарем вложения средств, да и методом поднять свои вкладывательные способности на новый высококачественный уровень.

Очень много публикаций в СМИ и объявлений о продаже, настраивают потенциального инвестора в коммерческую недвижимость на необходимость издержать от 1-го миллиона баксов и поболее.

Но можно ли приобрести схожую недвижимость в границах нескольких сотен тыщ баксов? Это конкретно тот ценовой спектр, который доступен большинству возможных инвесторов. Даже если нет свободных средств, наверное есть квартира. При желании, продав квартиру и взяв в банке кредит можно получить нужную сумму. Если вы считаете, что квартира это «святое», я ни при каких обстоятельствах не принуждаю вас продавать ее. Я только показываю вероятные пути тем, кто их отыскивает.

Итак, в границах обозначенной суммы можно приобрести последующую коммерческую недвижимость:

  1. Маленькое складское помещение.
  2. Офисное помещение.
  3. Торговое помещение формата «street retail».

Земляные участки, гаражи и жилые квартиры мы не рассматриваем из-за отсутствия либо малозначительной величины каждомесячного дохода. Хотя, конечно, бывают исключения.

Маленькое складское помещение

Маленькое складское помещение довольно тяжело сдать в аренду по прямому предназначению. Для использования под склад это помещение должно быть подходящим образом оборудовано, быть охраняемым и лучше отапливаемым.

Подобные помещения в очень большенном количестве и за маленькие средства предлагают складские комплексы, переоборудованные из обанкротившихся компаний еще русского периода.

Отдельное маленькое складское помещение не много кому из арендаторов будет любопытно. Но если это помещение размещено, к примеру, на строительном рынке, то полностью возможно, что оно будет нужно.

Если помещение находится в неплохом, проездном месте, то его можно переоборудовать под автомойку, автосервис либо шиномонтаж, которые потом можно сдать в аренду. Но это востребует дополнительных издержек, которые могут не окупиться.

В любом случае такое помещение имеет очень неширокую аудиторию возможных арендаторов, отыскать которых будет довольно трудно. Из всей коммерческой недвижимости стоимость аренды складских помещений самая низкая, потому и доход от такового помещения будет наименьшим.

Офисное помещение

Офисные помещения размещаются или в бизнес-центрах, или в квартирах, переоборудованных в нежилые помещения. По собственному опыту и опыту знакомых бизнесменов могу утверждать, что еще удобнее для собственной компании арендовать кабинет в бизнес-центре. В данном случае всегда под боком новые помещения, нужные для расширения бизнеса без смены адреса. Места парковок для клиентов, кафе для служащих, хозяйственная служба бизнес-центра, пропускной режим и централизованная охрана – это только часть преимуществ аренды кабинета в бизнес-центре. Не считая того, обычно, аренда в бизнес-центре стоит дешевле, чем в переоборудованной квартире.

Некие офисные центры, в особенности переоборудованные из старенькых административных построек, нередко продают свои помещения отдельными блоками либо комнатами. Это похоже на покупку кооперативного гаража — один, посреди массы схожих. Это обычно длинноватые коридоры с схожими дверьми. О каком конкурентноспособном преимуществе может идти речь? Представьте, что будет, когда несколько хозяев будут сдавать свои помещения. Это безупречные условия для ценовой конкуренции, которая очень уменьшит арендный доход.

При существующем большенном предложении бизнес-центров нет особенного смысла вкладывать средства в типовое офисное помещение. Реальный энтузиазм может представлять кабинет, расположенный в местах огромного пешеходного трафика, как к примеру, в центральной части Москвы либо Санкт-Петербурга, поблизости станции метро. Таковой кабинет, переоборудованный из квартиры, будет очень нужен нотариусами, страховыми компаниями, туроператорами и иными розничными кабинетами продаж.

Торговое помещение формата «street retail»

Торговыми помещениями формата «street retail» в главном являются магазины, расположенные на первом либо цокольном этаже дома. Обычно это переоборудованные квартиры, подвалы либо нежилые помещения на нижнем этаже, вначале предусмотренные в конструкции дома.

Торговые помещения имеют наибольшую группу возможных арендаторов: розничные магазины, отделения банков, кафе, аптеки, сотовые операторы и многие другие. Если помещение размещено на пути высочайшего пешеходного трафика, то при адекватной стоимости аренды, оно никогда не будет пустовать. Какие бы потрясения не случались в экономике, люди всегда будут брать продукты, вещи и лекарства, будут стричься и воспользоваться мобильной связью. Это означает, что помещения формата «street retail» будут всегда нужны и будут приносить каждомесячный доход. Самое ужасное, что может произойти, это краткосрочное уменьшение цены аренды. Но довольно стремительно стоимость аренды ворачивается к прежнему уровню.

Стоимость аренды торговых помещений от 2-ух до 5 раз выше цены аренды аналогичного офисного помещения. В особо оживленных местах стоимость аренды может быть выше более, чем в 10 раз.

Разумеется, что более презентабельно конкретно торговое помещение. Последующий вопрос, как конкретно его приобрести? Для этого существует несколько вариантов. От того, какой вариант вы выберете, зависит количество средств, которые для вас придется издержать и рентабельность ваших вложений.

Покупка коммерческого помещения в новостройке

Огромное количество строящихся жилых домов на нижнем этаже вначале предугадывают нежилые помещения. На шаге строительства приобрести такое помещение может хоть какой желающий. В продаже есть площади от нескольких 10-ов, до нескольких тыщ квадратных метров. Процесс покупки довольно прост и не достаточно отличается от покупки квартиры в том же доме, довольно обратиться в кабинет продаж.

Часто, строй компании предлагают симпатичную стоимость на такие помещения. К примеру, в одном из строящихся жилых комплексов близкого Подмосковья средняя стоимость квадратного метра нежилого помещения составляет 100 000 рублей. Стоимость аренды торговых площадей в наиблежайшей окружении составляет Две тыщи руб. за квадратный метр за месяц. При условии, что на ремонт помещения придется издержать примерно 10 000 руб. на каждый квадратный метр, итоговая стоимость торгового помещения получится: 100 000 + 10 000 = 100 20 000 рублей за квадратный метр.

Возможный доход с каждого квадратного метра такового помещения составит Два 000 х Двенадцать = 20 четыре 000 рублей в год. Предполагаемая рентабельность валютных вложений составит: 20 четыре 000 / 100 20 000 х 100% = 20% в год. И это без учета роста цены помещения. Хорошо. На 1-ый взор. Если представить, что доход вы начнете получать в том же году, в каком инвестировали средства.

В действительности момент сдачи дома в эксплуатацию придется ожидать от 1-го до пары лет. И только после чего можно отремонтировать помещение и сдать его в аренду. Я не знаю ни одной новостройки, которая была бы сдана в эксплуатацию точно в срок. Всегда есть задержка. При всем этом с каждым годом ожидания рентабельность вашей инвестиции будет падать на несколько процентов.

Вспомните бурное обсуждение в СМИ препядствия «обманутых дольщиков», число которых только вырастает. Согласно заявлению официальных лиц, на Один января Две тыщи тринадцать года в РФ насчитывалось Восемьсот 70 проблемных жилых объектов и 86,5 тыщ обманутых дольщиков. По неофициальным данным, число обманутых дольщиков насчитывает 100 50 000 человек. Гулкие митинги, плакаты «Верните наши квартиры!», «Мы утомились ожидать!», «Нам негде жить!». Некие люди, доведенные до отчаяния, даже объявляют голодовки. Совершенно не охото быть посреди этих людей.

Если вы приобрели нежилое помещение в строящемся доме, который вдруг перевоплотился в долгострой, то уже никакие митинги и головки для вас не посодействуют. В Две тыщи одиннадцать году в федеральное законодательство внесены конфигурации, которые позволяют неким «обманутым дольщикам» все таки получить квартиру либо валютную компенсацию. И над устранением проблемных жилых объектов правительством на данный момент ведется активная работа. Но лица, купившие нежилые помещения, не попадают под действие нового закона. Другими словами, возможность возврата денег в случае банкротства застройщика чрезвычайна мала. Стоит так рисковать?

Но если вы по каким-то причинам ознакомлены о компании застройщике и деталях строительства намного больше обыденного покупателя, то в данном случае риск утраты средств вам мал. Остается только риск задержки сдачи дома в эксплуатацию.

Вывод: покупая нежилое помещение на шаге строительства, почти всегда вы инвестируете «вслепую», так как не имеете способности высчитать рентабельность и риск утраты вложенных средств. Но смотрится схожая инвестиция очень презентабельно.

Покупка готового арендного бизнеса

Арендным делом именуется коммерческое помещение уже сданное в аренду. При всем этом обладатель помещения каждый месяц получает арендный доход. Стоимость такового помещения будет составлять 100-120 сумм каждомесячных платежей, что соответствует рентабельности ваших вложений 10-12%. После вычета налога и издержек на содержание рентабельность окажется еще меньше.

А представьте такую ситуацию, что обладатель и арендатор помещения находятся в сговоре и в договоре аренды прописана завышенная сумма. Каждые 10 000 рублей, приписанные к каждомесячному арендному платежу, способны прирастить продажную стоимость помещения приблизительно на Один 000 Нуль рублей.

Спустя несколько месяцев после реализации помещения арендатор расторгает контракт аренды и полученную прибыль разделяет напополам с торговцем. Свежеиспеченный обладатель помещения, пытаясь отыскать нового арендатора, узнает, что адекватная сумма аренды на его помещения ниже, чем он подразумевал, и его утраты составили несколько миллионов рублей.

Застраховаться от таковой ситуации довольно легко. До покупки помещения проводите свое исследование арендных ставок и сами определяйте предполагаемую сумму аренды, до того как вести разговор о стоимости.

Более важен вопрос юридической истории помещения. Первоначальное оформление в собственность и переход права от 1-го обладателя к другому должны быть максимально прозрачны и соответствовать требованиям закона.

Возможно, сделка купли-продажи помещения будет осуществлена методом реализации юридического лица, на которое оформлено право принадлежности на помещение. В данном случае необходимо кропотливо изучить документы и бухгалтерскую отчетность самого юрлица.

И последнее, отличные и выгодные помещения так же, как и отлаженный доходный бизнес, очень изредка продают. Почти всегда с помещением существует какая-то неувязка либо стоимость очень завышена.

Вывод: покупая уже функционирующее нежилое помещение либо арендный бизнес, вероятнее всего, придется заплатить наивысшую стоимость. Не имея способности провести кропотливую юридическую проверку, совместно с помещением можно приобрести массу новых заморочек.

Создание коммерческого помещения

Самый доступный вариант сотворения коммерческого помещения – это покупка квартиры на нижнем этаже с предстоящим переводом в нежилой фонд и устройством отдельного входа. Размещение коммерческого помещения снутри дома именуется интегрированным помещением. Для такового помещения не нужен отдельный участок земли, отпадает вопрос подключения к центральным коммуникациям и значительно упрощается техническое сервис.

Создавая коммерческое помещение можно получить наибольший доход на вложенные средства. Механизм этого довольно прост. Покупая квартиру, вы платите средства за жилые метры, стоимость которых в два и поболее раз ниже цены коммерческих метров. Средством собственного труда и маленького довложения средств, вы увеличиваете цена приобретенной ранее квартиры в 1,5-2 раза. Сейчас это не квартира, а арендный бизнес и стоимость его определяется исходя из генерируемого валютного потока, а не на основании представления обладателя. Это повышение цены никак не связано с инфляцией и общим ростом цен. Стоимость возросла только благодаря грамотной работе и предприимчивости.

Сложив прирост капитала (50-100%) с годичный доходностью от сдачи в аренду (15-24%) получаем очень высшую рентабельность. Для больщей уверительности сюда же можно добавить годичный прирост капитала за счет инфляции (10%). И вот сейчас этот инструмент инвестирования можно ассоциировать с другими, представленными на рынке.

Но если создавать коммерческие помещения так прибыльно, почему же все этим не занимаются?

По нескольким причинам:

Во-1-х, огромное количество квартир, пригодных для переустройства в магазин, к истинному времени уже являются магазинами. Все, что осталось, в большинстве собственном продается очень недешево. Тот прирост цены, который обеспечивается за счет предприимчивости и работы, мещанины хотят забрать для себя, раз уж по воле варианта они «оседлали» птицу фортуны. Отсюда ненормально завышенные цены на подобные квартиры.

Во-2-х, отличные квартиры за нормальную стоимость все есть еще и в достаточном количестве. Но приобрести их через агентство недвижимости навряд ли получится.

В-3-х, как и хоть какой бизнес, создание коммерческого помещения просит соответственных познаний и способностей. Те люди, которые их имеют, те и делают высокодоходные коммерческие помещения.

Вывод: создание помещения – самый прибыльный вариант приобретения коммерческой недвижимости. Чем поближе вы к истокам сотворения, тем на огромную прибыль сможете рассчитывать. Но данный вид деятельности просит высочайшего уровня познаний и способностей, приобрести которые при соответственной мотивации не так и трудно.

Заключение

Более прибыльным типом коммерческой недвижимости является торговое помещение формата «street retail». Проиллюстрировать различные варианты приобретения коммерческой недвижимости можно на примере 3-х яблок.

  • Одно из их – зрелое и большое, это создание недвижимости, что позволяет получить наивысшую доходность.
  • 2-ое – значительно покусанное, это покупка готового арендного бизнеса, где огромную часть дохода вы отдадите тем, кто сделал помещение.
  • Третье яблоко – воображаемое, это покупка в новостройке, где не известен ни размер будущей прибыли, ни то, что обладателем помещения будете конкретно вы.

Выбор варианта находится в зависимости от уровня ваших познаний и способностей. Чем выше квалификация инвестора, тем выше прибыль, на которую он может рассчитывать.