На цена имущества оказывает влияние существенное количество экономических причин. Принципы оценки позволяют учитывать более важные из их, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений. Принципы оценки имущества взаимосвязаны. На один определенный объект могут сразу оказывать влияние несколько принципов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен.Принципы оценки не могут учитывать полностью все причины, действующие на цена объекта недвижимости, но при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его цены.

Главные принципы оценки имущества можно поделить на четыре группы (табл. 1).

Таблица 1. Группы принципов оценки имущества

Принципы, отражающие составляющие объекта Принципы, основанные на представлениях обладателя Принципы, связанные с рыночной средой Принцип лучшего и более действенного использования
Вклада
Остаточной продуктивности
Предельной продуктивности
Сбалансированности		 Полезности
Замещения
Ожидания		 Наружных конфигураций
Конкуренции
Спроса и предложения соответствия, регрессии, прогрессии

Экономического разделения

 Синтез прошлых 3-х групп принципов

1. Принципы оценки, отражающие составляющие объекта

Принцип вклада основан на измерении цены каждого элемента, вносимой им в общую цена объекта. Улучшения следует создавать в разумных границах, потому что произведенные издержки на добавление дополнительного элемента (вклада)могут не соответствовать последовавшему повышению цены объекта.

Доходность бизнеса — это итог деяния 4 причин производства: земли, рабочей силы, капитала и управления. Для оценки предприятия необходимо знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение хоть какого дополнительного актива в систему предприятия экономически целенаправлено, если получаемый прирост цены предприятия больше издержек на приобретение этого актива. При оценке бизнеса нужно учитывать возможность произвести улучшения, которые повлекут повышение его цены, к примеру:

  • если на складе установлена самооткрывающаяся дверь, то издержки на ее установку навряд ли будут покрыты повышением цены объекта;
  • отделка цехов вероятнее всего не воздействует на доход от производства и цена предприятия, но таковой вклад, как прием на работу нового управляющего с более высочайшей зарплатой, может сказаться положительно на результатах производства и соответственно цены предприятия;
  • устройство места для парковки автомобилей может значительно повысить цена магазина розничной торговли.

Принцип остаточной продуктивности. Потому что земля на физическом уровне неподвижна, причины рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Поначалу должна быть произведена компенсация за эти причины, а оставшаяся сумма средств идет в оплату использования земляным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность юзеру извлекать наибольшие доходы либо до максимума уменьшать издержки. К примеру, предприятие будет оценено выше, если земляной участок способен обеспечивать более высочайший доход либо если его размещение позволяет минимизировать издержки:

  • дорогой ресторан лучше открыть в престижном районе, где остаточная продуктивность выше, чем на окраине городка;
  • наивысшую выручку магазину способен обеспечить участок, находящийся на видном месте, имеющий неплохую пешеходную и транспортную доступность для огромного количества покупателей;
  • располагать горно-обогатительный комбинат в городке, отдаленном от места добычи сырья, нецелесообразно из-за больших издержек на доставку сырья для переработки.

Принцип предельной продуктивности состоит в том, что последовательное добавление ресурсов к главным факторам производства будет сопровождаться повышением доходности, превосходящим издержки на их создание, только до заслуги точки наибольшей продуктивности. После чего последующие улучшения не будут вызывать применимого роста цены либо даже восполнить произведенные издержки. К примеру, в кафе повсевременно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Поначалу гостей становилось больше, потом, с ростом цен в итоге роста издержек, остались только клиенты, имеющие довольно высочайший уровень дохода, а так как их количество ограничено, кафе стало нести убытки.

Повышение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться приростом прибыли только до определенного момента, после этого темп прироста прибыли начнет понижаться. При оценке предприятия необходимо учесть, что устаревшее технологическое оборудование востребует полной подмены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, а высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, будет недешево и тяжело переучивать.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его цена на рынке; наибольший доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности причин производства. Предприятие — это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее частей. Большая эффективность предприятия достигается при беспристрастно обусловленной пропорциональности причин производства. Разные элементы системы предприятия должны быть согласованы меж собой по пропускной возможности и другим чертам. К примеру, при оценке учитывается последовательное размещение цехов в согласовании с технологическим циклом.

Одним из принципиальных моментов деяния данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка: если предприятие является очень огромным для ублажения потребностей рынка, то его эффективность падает, в особенности если затруднена доставка ресурсов либо продуктов.

Пример. Фабрика по производству тортов производит очень много этой продукции для местного рынка. Тортики — продукция скоропортящаяся и не подлежит долгим перевозкам в другой населенный пункт из-за вероятной утраты внешнего облика, означает, наблюдается несбалансированность размеров фабрики потребностям рынка.

2. Принципы оценки, основанные на представлениях обладателя

Принцип полезности состоит в том, что предприятие с большей пользой для юзера обладает и большей ценой на рынке. Бизнес имеет цена, если может быть полезен реальному либо возможному собственнику. Полезность для каждого потребителя персональна. Полезность жилища — комфортабельное проживание, полезность бизнеса — это его способность приносить доход в определенном месте и в течение данного периода. Полезность может проявляться в возможности удовлетворять психические потребности, к примеру чувство гордости за владение (даже временное) объектом.

Чем больше полезность, тем выше величина оценочной цены. Естественно, полезность бизнеса в том, чтоб приносить доход. Но, к примеру, программера навряд ли заинтригует ферма по разведению зайчиков.

Принцип замещения говорит, что ознакомленный клиент в критериях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной пользой, либо больше, чем издержки на строительство аналогичного объекта в применимые сроки. Наибольшая цена имущества не должна быть выше малой цены на имущество с таковой же пользой, потому что ценность определенного объекта в очах покупателя очень находится в зависимости от способности отыскать заменяющий сопоставимый объект.

Если инвестор анализирует поток дохода, то наибольшая стоимость определяется средством исследования других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и свойства. Но клиент не всегда ограничен делом 1-го и такого же типа. Другими словами, замещающий объект необязательно должен быть четкой копией, но он должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как хотимый заменитель. Принцип основан на наличии вариантов выбора у покупателя и отражает меньшую цена, по которой может быть приобретено имущество с эквивалентной пользой, к примеру:

  • заместо 2-ух дешевых автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре городка;
  • бизнесмена, желающего приобрести мукомольное предприятие, может заинтриговать и цех по расфасовке круп.

Принцип ожидания основан на том, что на цена предприятия оказывают влияние ожидаемые достоинства от владения объектом и его недочеты. На цена бизнеса оказывают влияние ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей реализации предприятия. Важны величина, качество и длительность ожидаемого грядущего дохода. Ожидание будущих выгод от владения предприятием выражается в валютной форме. Будущие выгоды (убытки) от владения объектом могут быть продисконтированы (приведены к текущей цены), на базе чего могут вноситься как положительные, так и отрицательные поправки к цены объекта оценки, к примеру, текущую цена складского хозяйства на окраине городка повысит ожидание скорого строительства в этом районе жд станции.

3. Принципы оценки, связанные с рыночной средой

Принцип наружных конфигураций основан на том, что цена предприятия, его имущества находится в зависимости от состояния наружной среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Потому для того чтоб разглядеть вероятные методы использования данного предприятия, нужно исходить из критерий рыночной среды. Спрос на рынке, способности развития бизнеса, изменение экономических и денежных критерий, международные действия, социальные и природные причины, возникновение новых технологий и другие причины определяют другие методы использования предприятия, к примеру:

  • цена сотовой станции понижается за счет развития мобильной связи;
  • отмена налоговых льгот повлечет понижение цены предприятия;
  • функционирующее предприятие дороже только-только построенного.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены инсталлируются на определенном уровне с учетом конкуренции. Если в каком-то районе деловая конкурентность сильна, то строительство еще 1-го магазина либо офисного строения возможно окажется убыточным. Если ветвь, в какой действует предприятие, приносит сверхизбыточную прибыль, то она завлекает капиталы, потому что в нее пробуют просочиться и другие предприниматели. Это прирастит предложение в дальнейшем и понизит норму прибыли. Отсюда следует, что при оценке цены компаний нужно учесть степень конкурентноспособной борьбы в данной отрасли в текущее время и в дальнейшем. Если ожидается обострение конкурентноспособной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учитывать или за счет прямого уменьшения потока доходов, или методом роста фактора риска, что снова же понизит текущую цена будущих доходов. При всем этом итоговая оценка рыночной цены предприятия не может превосходить текущих цен предложения его аналогов.

Принцип спроса и предложения основан на определении цены объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Размеренное соотношение — постоянные цены. Если на рынке предлагается не много выгодных компаний (спрос превосходит предложение), стоимость на их будет выше цены. На спрос и предложение действуют такие причины, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность денежных ресурсов, величина кредитной ставки и др. Цена будет возрастать с возрастанием спроса и падением предложения. Но на рынке компаний могут быть рыночные преломления (монополизм собственника, контроль страны по продаже компаний).

Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует эталонам, предпочитаемым в данное время в определенной местности, то стоимость будет приближена к среднерыночным значениям. Учитывается, в какой степени строительный стиль, уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Если предприятие не типично для данной местности, т.е. не соответствует требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., то стоимость на него вероятнее всего будет ниже среднего. Предприятия не должны быть схожими, но должны соответствовать определенным рыночным эталонам, соответствующим для определенного времени и места.

С принципом соответствия связаны:

  1. принцип регрессии, заключающийся в том, что рыночная стоимость предприятия, которое характеризуется лишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может не отражать его реальной цены и быть ниже реальных издержек на его формирование; отсутствие соответствия в окружающем районе, к примеру наличие дешевеньких бизнесов по соседству с дорогим способно понизить цена последнего;
  2. принцип прогрессии, согласно которому рыночная стоимость предприятия находится в зависимости от функционирования примыкающих объектов (стоимость склада будет выше за счет наличия жд ветки).

Принцип экономического разделения говорит, что имущественные права следует делить и соединять таким макаром, чтоб прирастить общую цена объекта. Может быть последующее разделение прав:

  • физическое: разделение прав на использование воздушным местом, поверхностным участком земли и недрами;
  • по времени владения: разные виды аренды, бессрочное владение, будущие имущественные права;
  • по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, опцион, компания;
  • по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, роль в капитале.

Производственное помещение, к примеру, можно реализовать вкупе, а можно раздельно от имеющегося оборудования.

Принцип лучшего и более действенного использования (ННЭИ) основан на учете вероятных методов использования имущества зависимо от критерий рыночной среды. В процессе определения цены бизнеса нареченный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

Спрос на рынке, способности развития бизнеса, положение предприятия и другие причины определяют другие методы использования предприятия. Вместе с экономическим разделением, результатом такового анализа является определение лучшего направления использования принадлежности предприятия. Более возможное и выгодное на момент оценки внедрение объекта обеспечивает его самую высшую текущую цена. Суть принципа ННЭИ можно представить так: воздействие на цена обеспечивает самую большую величину цены объекта на дату оценки.

С другой стороны, есть ограничения для варианта ННЭИ:

  • наибольшая доходность: определяется в итоге анализа будущих доходов от других вариантов использования с учетом риска инвестиций;
  • финансовая обоснованность: обоснование необходимости финансирования вкладывательного проекта, отражающее способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал;
  • физическая (техно) осуществимость более доходного варианта использования определяется в итоге анализа транспортной доступности, способности подключения к коммунальным удобствам, анализа издержек и сроков реализации проекта, учета свойства грунта предназначенного под застройку участка, возможность стихийных бедствий;
  • соответствие законодательству: соответствие варианта использования экологическим нормативам, правилам пожаробезопасности, строительным ограничениям и т.п.

При оценке недвижимости
принцип ННЭИ является главным, на нем базируется решение о величине цены объекта оценки. Вероятна ситуация, когда в центре огромного городка торговые помещения в среднем стоят в два раза дороже жилых. Торговец квартиры на нижнем этаже с окнами на гулкую улицу, которая может быть без особенных издержек переоборудована в магазин, может не подозревать о таком методе ее использования и назначить стоимость реализации, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т.е. недооценить продаваемое имущество. Вот поэтому при оценке недвижимости определение ННЭИ оцениваемого объекта является неотклонимым.

Принцип ННЭИ важен и при анализе цены земляного участка. В случае отличия текущего использования земли от лучшего и более действенного, цена пустующего земляного участка может превосходить цена имеющихся на нем улучшений и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка хорошим образом. К примеру, участок с личным домом в районе коммерческой застройки лучше дать под такую застройку.

Если текущее внедрение земляного участка отлично от лучшего варианта использования, но цена имеющихся на нем построек и сооружений превосходит его цена, то текущее внедрение будет длиться до того времени, пока цена земли при условии ее лучшего использования не превзойдет цена имущества при текущем использовании. Результаты анализа наилучшего и более действенного использования учитываются при определении цены имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе вкладывательных проектов. При определении цены бизнеса принцип ННЭИ применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития.

Baлеpий Алекcaндрович Щepбaков — кандидат эконoмичеcких наук, дoцeнт; управляющий кaфедpы денег и налоговой политики факультета бизнеса Новocибирского муниципального тexнического института, эксперт центра дистанционного образования «Элитариум»